融资租赁，由于其兼具融资与融物的双重特征，并有物权与债权的双重保障，逐步发展成为吸引外资、企业技术改造、设备更新的重要途径。融资租赁是与实体经济联系最为密切的金融交易形式，在支持企业设备更新、促进农业经济的规模化、推动航运业发展以及解决微小企业融资难等方面发挥了不可替代的重要作用。随着融资租赁行业的快速发展，融资租赁法律纠纷从2009年开始日益增加，纠纷主要体现在融资租赁合同的构成、租赁物的范围、融资租赁合同与买卖合同的关系、合同解除的后果、租赁物的公示等方面，本文仅就融资租赁合同法律关系的认定进行探讨，主要根据我国《合同法》以及最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》中的相关规定进行展开。

　　

　　一、法律依据：

　　

　　我国《合同法》对融资租赁合同的定义

　　

　　《合同法》第二百三十七条：融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。

　　

　　认定是否构成融资租赁合同法律关系的具体标准

　　

　　最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条：人民法院应当根据合同法二百三十七条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系做出认定；对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。

　　

　　《合同法》第237条虽明确了融资租赁合同的定义，但在司法实践中，对一些标的物较为特殊的合同以及租金与租赁物价值差距过大的合同是否属于融资租赁合同，一直都有争议。最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条列出了认定是否构成融资租赁合同关系的具体标准，即：除了应当按照《合同法》第237条的规定，从合同当事人之间的权利义务关系来认定外，还应结合标的物的性质、价值和租金构成等因素，综合认定是否构成融资租赁合同法律关系，对名为融资租赁合同，而根据合同约定的实际权利义务不构成融资租赁合同法律关系的，人民法院不应一律认定无效，而应当根据其实际构成的法律关系，认定合同的性质及效力。

　　

　　二、根据最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定的标准具体分析

　　

　　1、几类特殊标的物与融资租赁合同法律关系的认定

　　

　　实践中，出现了以房地产、公路、城市地下管网等不动产，以及商标权、专利权、特许经营权等权利作为标的物的融资租赁合同，对此类合同的性质认定，是司法实践争议的焦点，篇幅所限，本文只就实践中最常见的以房地产作为租赁物时是否构成融资租赁合同法律关系进行探讨。

　　

　　目前，我国融资租赁行业较为常见的房地产融租租赁模式有三种：第一是直租，即由融资租赁公司作为出租人购买相应房产，然后出租给承租人使用，定期向承租人收取租金，租赁合同期满后，根据合同约定，即可由融资租赁公司收回房产，也可由承租人向融资租赁公司支付象征性对价而获得房屋的所有权；第二是售后回租，即开发商将房产出售给融资租赁公司，又将该房产从融资租赁公司租回，开发商即是出卖人也是承租人，融资租赁公司即是买受人又是出租人。这样开发商即盘活了固定资产，获得了一笔融资，又对房产拥有占有、使用和控制权。租赁期满后，开发商以象征性的超低残值向租赁公司回购标的房产。售后回租是目前最常见的房地产融资租赁模式；第三是间接租赁，即以房地产项目内的机电设备、管线为租赁物，或者以生产型企业的生产设备为租赁物，开展售后回租业务，间接实现为房地产融资的目的。

　　

　　对以房地产作为租赁物的融资租赁合同的合同性质认定问题，争议较大。一种观点认为，合同无效，理由是：第一，实质法律关系与融资租赁不符。房地产融资租赁合同中，承租人不是房地产的使用人，而是房地产的开发商、建设者，与融资租赁合同中承租人系租赁物的使用人有明显不同；第二，融资租赁合同的法律规则不适用于房地产融资租赁合同。一般情况下，融资租赁的租金设定与设备的折旧具有对应关系，租期届满，设备大多只剩残值，而房地产项目到期后，租赁物不是剩余残值，而是租赁物大幅度增值，因此，有关融资租赁合同中租金设定、租赁物的残值计算等规则均不适用于房地产融资租赁；一种观点认为，以房地产作为租赁物的融资租赁合同有效，理由是：第一，作为监管机构的银监会、商务部均未限制房地产租赁；第二，房地产融资租赁租赁物登记公示制度健全，是最安全的租赁物；第三，根据《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》以及《财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》中的相关规定，说明我国目前也认可房地产融资租赁；一种观点认为，以房地产作为租赁物的“融资租赁合同”本身并不属于融资租赁合同，但合同本身仍然有效。

　　

　　鉴于以上不同观点，最高人民法院司法解释并未明确否认房地产作为租赁物时融资租赁合同的效力，但此类合同是否构成融资租赁合同法律关系呢，个人认为，既然未否认其融资租赁合同法律关系的效力，在司法实践中，人民法院应进一步综合《合同法》第237条的规定、最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第1条的规定以及个案情况予以综合认定。

　　

　　2、标的物的价值与融资租赁合同法律关系的认定

　　

　　探讨标的物的价值与融资租赁合同法律关系的认定，主要针对的是以价值明显偏低、无法起到担保租赁债权实现的情形，如将价值1万元的设备估价为100万元的设备作为融资租赁合同的标的物，显然是仅有融资之实而无融物之实。此类交易中，有关租赁物的估价、买卖、残值的约定、取回权的行使，均背离了融资租赁合同关系的一般法律规则，不仅违背了双方当事人的真实意愿，也可能造成事实上的权利义不对等或不公平。因此，如果租赁物的价值明显偏离其实际价值，可能会被人民法院认定不构成融资租赁合同法律关系。

　　

　　3、租金与融资租赁合同法律关系的认定

　　

　　租金因素不仅是融资租赁合同区别于普通租赁合同的重要特征，也是真实的融资租赁合同中最重要的合同条款。《合同法》第237条有关融资租赁合同的定义虽然未显示租金系融资租赁合同的定义要素，但《合同法》243条规定，融资租赁合同的租金，除当事人另有约定外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。在融资租赁合同中，租金除了包括租赁物的购买价款及其利益外，一般还包括其它成本，如保险、正常维修和保养费用以及一定的税务成本。最高人民法院司法解释之所以将租金作为认定构成融资租赁合同法律关系的因素，主要考虑在正常的融资租赁合同中，租金由出租人的资金成本加上费用以及利润构成，但有的融资租赁合同约定的租金显属高出前述计算方式数倍甚至数十倍，实际上是以融资租赁合同为掩盖的借贷合同，因此，如果合同中约定的租金显著高于法定的计算方式，应综合考虑其它因素（比如租赁物价值、当事人权利义务等）认定是否构成融资租赁合同法律关系。

　　

　　综上，具体到司法实践中，人民法院认定是否真正构成融资租赁合同法律关系应根据我国《合同法》第237条的规定、最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第1条的规定以及个案情况予以综合认定。

　　

　　三、构成融资租赁合同法律关系把握的基本要点

　　

　　根据目前现有的法律规定以及本人在实践中总结的经验，认为构成融资租赁合同法律关系把握的基本要点是：

　　

　　1、三方当事人（出租人、承租人、出卖人），至少两个合同（融资租赁合同、买卖合同）；

　　

　　2、有具体的租赁物（有实体、价值确定、可依法转让等）并且物的所有权在出租人，承租人只有使用权；

　　

　　3、承租人支付租金，租金由租赁物的购买价格+出租人的合理利润构成；

　　

　　4、出租人的主要权利为收取租金等合同约定的费用，主要义务为购买租赁物提供给承租人使用；承租人的主要权利为占有、使用租赁物，主要义务为支付租金等合同约定的费用，妥善保管、维修、养护租赁物，未经出租人同意不得对租赁物进行转让、转租、设定抵押等他项权利。

　　

　　融资租赁合同的效力对出租人（融资租赁公司）而言至关重要，直接影响到出租人的预期利益能否实现，因此，对租赁物的选择、租金的确定、交易结构的设计、当事人权利义务的设计都应当充分重视，都应当符合融资租赁的实质以及现有的法律规定，以避免纠纷发生时被人民法院认定为其它性质的合同或无效合同。本人作为长期为融资租赁公司提供法律服务的专业律师，对融资租赁合同的性质认定问题深有感触，希望此文能为大家提供相应指导，如有不同观点，欢迎交流指正。

　　

　　作者简介:

　　

　　孙春梅律师，河南尤扬律师事务所专职律师，融资租赁∕商业保理法律服务团队负责人，河南省租赁行业协会法律顾问。执业14年，专注于融资租赁法律服务5年，专业领域：融资租赁、商业保理、合同法、公司法。服务内容包括：参与商务谈判；融资租赁∕商业保理交易结构设计；起草、审查交易合同；就融资租赁∕商业保理交易中出现的疑难、专项问题出具法律意见书；融资租赁∕商业保理法律培训；代理融资租赁∕商业保理纠纷的诉讼和仲裁案件等。