导读
　　
　　本文介绍了融资租赁的起源、促进融资租赁行业发展的税收政策，对目前中国融资租赁行为发展状况进行梳理，较为全面的分析了融资租赁业务的产生和发展过程，并通过具体案例详细介绍了融资租赁评估业务的依据和原理，并通过与常见的抵押价值评估对比分析，进一步阐述了房地产融资租赁买方价格评估方法。
　　
　　目前广东、天津、上海、陕西、重庆、成都等省市出台政策更好地发挥融资租赁服务实体经济发展、推动经济稳定增长和转型升级的作用。
　　
　　近年来税收政策的优化促进了融资租赁行业的发展。
　　 　　
　　估价项目背景：
　　
　　某金融租赁公司因融资性售后回租业务的需要，委托我公司对拟买入承租人所属位于贵州省仁怀市某酒厂厂区房地产进行估价，包括土地使用权、厂房以及酿酒的窖池等，土地房屋均已办理产权证并正常使用。
　　
　　估价项目的处理：
　　
　　融资租赁服务，具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。融资租赁有直接租赁、转租赁、售后回租、委托租赁、联合租赁等形式。售后回租是指承租人将自有物件出卖给出租人，同时与出租人签订融资租赁合同，再将该物件从出租人处租回的融资租赁形式。售后回租业务是承租人和供货人为同一人的融资租赁方式。
　　
　　《融资租赁企业监督管理办法》第二十一条规定，融资租赁企业应充分考虑并客观评估售后回租资产的价值，对标的物的买入价格应有合理的、不违反会计准则的定价依据作为参考，不得低值高买。本项目融资租赁的对象是不动产，不动产具有不同于机器设备易于在交易市场上询价的特殊性，融资租赁公司为有效控制风险产生了的估价需要。
　　
　　公司受理委托后，估价人员与委托人进行沟通及调查了解有关租赁情况，租赁公司参考评估价格买入承租人现有在用不动产（酒厂物业），将不动产过户到租赁公司名下，再将不动产返租给承租人3-5年，承租人按年支付租金，租赁期结束后不动产再过户到承租人，租赁期间承租人将储备的基酒抵押给租赁公司作为担保。融资租赁公司认为买入不动产不是为了取得不动产，买入是为了符合融资租赁的法律形式，他们更看重抵押物基酒的品质和市场前景。
　　
　　《房地产估价规范》3.03规定，估价对象应在估价委托人指定及提供有关情况和资料的基础上，根据估价目的依法确定，并应明确界定其财产范围和空间范围，不得遗漏或虚构。结合该项目经济行为目的，估价人员将价值定义为房地产相关权益融资租赁买方价格评估，其房地产相关权益融资租赁买方价格评估结果不仅包含房地产价格，还包含利用该房地产进行生产经营的独特资源（如窖池、水资源等）价格。我们认为本次估价是站在委托人立场的房地产估价活动，而非站在中立立场上进行评估，本项目不一定完全遵循独立客观公正的估价原则。
　　
　　《融资租赁企业监督管理办法》第十条规定：融资租赁企业开展融资租赁业务应当以权属清晰、真实存在且能够产生收益权的租赁物为载体。第二十条规定：融资租赁企业不应接受承租人无处分权的、已经设立抵押的、已经被司法机关查封扣押的或所有权存在其他瑕疵的财产作为售后回租业务的标的物。估价人员在完成估价对象实地查勘的基础上，会同承租人去当地国土房管登记部门查询不动产登记状况，调查核实估价对象权利限制情况。
　　
　　依据估价目的和收集资料的情况，估价人员采用收益法进行估价。
　　
　　估价人员对委托方提供的财务报表进行必要的核实、分析，合理预测收入、成本费用。调查同行业上市公司平均利润水平，合理确定商业经营获取利润，结合房地产市场状况和行业发展前景考虑风险报酬率。通过专业的分析测算，估价结果得到了委托人的认可。
　　
　　我们将本案中房地产融资租赁买方价格评估与常见的抵押价值评估对比分析，发现两个不同目的的估价存在如下差异：
　　
　　在经历过这个估价案例之后，我们对估价立场有一些新的认识，随着社会经济活动的发展，估价业务也将多样化，估价人员将经济行为目的和不动产的特殊性结合起来才能做到符合市场的估价。

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