作者：谭鉴兴  作者供职于南航国际融资租赁有限公司

　　

　　【关于以构筑物开展融资租赁业务的思考】

　　

　　01

　　

　　构筑物定义

　　

　　根据住房建设部2018年编制的《构筑物工程工程量计算规范（征求意见稿）》第2.0.2条规定，构筑物是指“为某种使用目的而建造的、人们一般不直接在其内部进行生产和生活活动的工程实体或附属建筑设施”。

　　

　　依据中华人民共和国国家标准固定资产分类与代码（GB-T14885-2010），构筑物包含各类列举如下：

　　

　　（1）1030100-1030400池、罐、槽、塔类，例如沼气发生池、工业生产用池罐、广播电视塔等。

　　

　　（2）1030500-1030699井、坑类，例如地热水井、矿井类等。

　　

　　（3）1030700-1030806台、站、码头类，例如公交站台、地 铁站台、加油站、加气站、码头等。

　　

　　（4）1030900-1030999道路类，包括高速公路、铁路占线、正线、铁路隧道、地铁线路、地铁道岔、电缆隧道、巷道、飞机滑行道、飞机跑道、飞机停机坪等。

　　

　　（5）1031000-1031399沟、洞、廊、桥类，包括铁路涵洞、地铁涵洞、公路桥梁、铁路桥梁、公路铁路两用桥等。

　　

　　（6）1031400-1031700坝、堰及水道类，包括水电站大坝、水库、防洪堤、进水闸、排水闸、船闸、水利管道、引水管道、排水管道、尾水管道、节水管道、市政管道等。

　　

　　02

　　

　　监管政策情况

　　

　　银保监发〔2019〕23号文《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》中，对金融租赁公司在经营管理领域的治理要点包括“违规以公益性资产、在建工程、未取得所有权或所有权存在瑕疵的财产作为租赁物”，“租赁物属于国家法律法规规定的所有权转移必须到登记部门进行登记的，未办理相关转移手续等”。

　　

　　2021年4月，多地监管机构对辖区金融租赁公司进行窗口指导，对业务中的构筑物资产余额占比做出要求，有的还要求金融租赁公司不得开展管网业务。北京、上海、天津、广东、华东地区等地的金融租赁公司接到的窗口指导意见几乎内容相同，“租赁物中，构筑物资产余额较2020年末不得增长”，此外，还有部分地区要求，“构筑物比例不得超过30%”。

　　

　　2022年2月15日，银保监会办公厅向各地银保监局发布《关于加强金融租赁公司融资租赁业务合规监管有关问题》（银保监办发〔2022〕12 号）的通知，要求金租公司“加强构筑物作为租赁物的适格性监管，构筑物须满足所有权完整且可转移、可处置、非公益性、具备经济价值的要求。严禁将道路、市政管道、水利管道、桥梁、坝、堰、水道、洞、非设备类在建工程、涉嫌新增地方政府隐性债务以及以后被处置后可能影响公共服务正常供应 的构筑物作为租赁物”；同时还提出分步压降构筑物租赁业务要求，明确“进一步开展构筑物租赁业务三年（2022-2024年）压降工作，其中2022年压降额不低于公司2021年末构筑物租赁业务余额的25%”；另外，各银保监局将按银保监会2022年现场检查计划开展合规性专项现场检查，严查新增地方政府隐性债务、违规参与转换隐债、虚构租赁物、租赁物低值高买等违法行为， 整治金租公司以融物为名违规开展业务，防止租赁业务“类信贷”化。

　　

　　上述均为银保监对金租公司的监管要求，地方金融监管部门未明确对融资租赁公司以构筑物开展融资租赁业务的规定，但银保监会的《融资租赁公司监督管理暂行办法》要求，“融资租赁公司开展融资租赁业务应当以权属清晰、真实存在且能够产生收益的租赁物为载体。融资租赁公司不得接受已设置抵押、权属存在争议、已被司法机关查封、扣押的财产或所有权存在瑕疵的财产作为租赁物。”，“融资租赁公司应当合法取得租赁物的所有权”，“按照国家法律法规规定租赁物的权属应当登记的，融资 租赁公司须依法办理相关登记手续。若租赁物不属于需要登记的财产类别，融资租赁公司应当采取有效措施保障对租赁物的合法权益。”

　　

　　另外，银保监会于2022年1月发布的《融资租赁公司非现场监管规程》要求，“各地方金融监管部门应当认真核实融资租赁公司资产质量和风险，重点核查租赁物是否符合监管要求”。

　　

　　小结

　　

　　监管部门于2021年对金租公司进行窗口指导，主要包括关于余额或占比的限制，部分地区禁止管网为租赁物的融资租赁业务，并于2022年2月要求各银保监局加强对金租公司的合规监管，明确部分构筑物不可开展融资租赁业务，下达了压降构筑物业务余额的要求，并提出开展合规性专项现场检查的安排。

　　

　　目前暂未出台对融资租赁公司（非金租）以构筑物展业明确限制政策，但对于存在权属瑕疵、需要权属登记确认所有权转移的构筑物，以其为标的物开展租赁业务存在一定合规风险。此外， 监管部门将加强对租赁物的监督检查力度，核查其是否符合监管要求。#p#分页标题#e#

　　

　　03

　　

　　国资委相关政策要求

　　

　　根据《关于进一步促进中央企业所属融资租赁公司健康发展和加强风险防范的通知》（国资发资本规【2021】42号文）的要求，“中央企业所属融资租赁公司应当严格执行国家宏观调控政策，模范遵守行业监管要求，规范开展售后回租，不得变相发放 贷款”，“规范租赁物管理，租赁物应当依法合规、真实存在，不得虚构，不得接受已设置抵押、权属存在争议、已被司法机关查封、扣押的财产或所有权存在瑕疵的财产作为租赁物，严格限制以不能变现的财产作为租赁物，不得对租赁物低值高买，融资租赁公司应当重视租赁物的风险缓释作用。”

　　

　　小结

　　

　　国资委对于租赁物的要求增加了“严格限制以不能变现的财产做为租赁物”，大部分构筑物在变现上可能存在问题，但从其表述看，该要求对于不能变现的财产并非执行一刀切的政策。

　　

　　04

　　

　　法律方面

　　

　　构筑物在法律上没有障碍，但由于涉及到登记的问题，在操 作中存在合规性的障碍，即大部分的构筑物都是非典型不动产，按照《民法典》规定，国家实行不动产统一登记制度，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”，构筑物作为不动产，变更权属要办理过户登记，但实际上由于权属或税费等问题，构筑物一般不办理过户登记（税费问题详见第五点）。

　　

　　从判例来看，不同法院对构筑物作为租赁物有不同的认识和判决结果。部分相关案例的裁决情况列举：

　　

　　1、A金租与上海云峰（集团）有限公司等融资租赁合同纠纷（一审），审理法院：北京市第一中级法院

　　

　　本案租赁物为铁路专用线基土石方、桥梁、涵洞、防风抑尘网墙等，属于“铁路专用线”的一部分，添附到了不动产之上，但不应因此否认本案《融资租赁合同》性质。其一，我国目前有关融资租赁的规范性文件，并未对不动产及其附着物作为融资租赁物作出明确的限制，亦未规定动产因附着于不动产或成为不动产一部分而不再是租赁物；其二，虽然构筑物及添附其上的附属设施属于不动产，且上述附属设施需添附于土地等不动产之上发 挥其效用，但租赁物不会因其附着于或者嵌入于不动产而不再是租赁物，仍有其动产本身属性和独立性，只是该类租赁物被添附 后，相对于出租人而言，可能存在物权担保功能减弱的问题，存有风险，融资租赁合同的交易关系的基本价值会无法实现，但此本属融资租赁公司的经营风险，不属于融资租赁合同性质认定问题，如认定上述添附、建设在不动产之上的设备不能作为租赁物，与融资租赁的本质不符。晋丰元公司、云峰公司认为租赁物不具有独立性，租赁合同实为企业间借贷合同，缺乏相应法律依据。

　　

　　小结

　　

　　本案由于法院认为租赁物为构筑物上的附属设施，而非构筑物本身，因此法院未认定为借贷关系。

　　

　　2、B金租、河南省国控保障房建设投资有限公司融资租赁合同纠纷二审民事判决书，审理法院：山东省高级人民法院民事判决书

　　

　　本案租赁物为排污管网、雨水管网、W-25电缆及路灯，法院认为本案融资租赁法律关系事实清楚。理由是《金融租赁公司管理办法》第四条规定，适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产， 银监会另有规定的除外；第三十三条规定，租赁物属于国家法律法规规定所有权转移必须到登记部门进行登记的财产类别，金融租赁公司应当进行相关登记。租赁物不属于需要登记的财产类别，金融租赁公司应当采取有效措施保障对租赁物的合法权益。涉案租赁物排污管网、雨水管网、W-25 电缆及路灯，属于可以依法流 转的设备设施，且不属于需要登记的财产类别，尽管建成并投入使用，但并不因投入使用影响其作为融资租赁物的可能性。因此本案融资租赁关系成立。

　　

　　3、合德堂农产品交易市场有限公司等与C金租融资租赁合同纠纷

　　

　　本案租赁物为大棚、配电室、消防建筑、绿化、地面硬化、围墙等，均属于房屋构筑物，未经登记出租人未取得所有权，且出租人未能提供包括所有权凭证原件、租赁物原始买卖合同及发票原件、租赁物保险凭证原件等证明承租人拥有租赁物完整所有权的必要文件，说明合同双方未有实际转让租赁物所有权的意愿，本案应当按借款合同处理。

　　

　　4、E租赁公司D金租融资租赁合同纠纷，审理法院：最高人民法院

　　

　　本案租赁物为泊位配套罐区堆场，法院认为：D金租与E租赁公司均认可该“堆场”是岚桥港公司在其海域使用权范围内通过填海造地形成的，仍登记在岚桥港公司名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、 变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。D金租公司仅凭E租赁公司自己出具的“所有权声明函”、“租赁物转让通知书”等主张其已取得该“堆场”所有权，不符合法律规定，不予支持。综上， 案涉《融资租赁合同》不符合《中华人民共和国合同法》关于融资租赁的规定，D金租与E租赁公司之间不构成融资租赁合同法律关系。#p#分页标题#e#

　　

　　小结

　　

　　法院认可业务构成融资租赁合同法律关系的，一般回避了谈及租赁物为不动产的问题，从而认可设备设施等资产的流通性，若租赁物明显为不动产的情况下，由于法律规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，一 般会将其认定不构成融资租赁合同法律关系。

　　

　　05

　　

　　企业间不动产所有权转移的税费

　　

　　若按完全合规的方式操作，租赁物在业务开展及租赁期限到期时涉及两次转移登记，需要支付两次契税（成交金额的3%）及印花税（合同金额的0.05%），其税费占融资租赁合同金额的比例范围为3.1%（假设到期转让价格为0时）至6.2%（假设到期转让价格为原租赁合同金额），该交易成本相对于融资租赁业务交易而言较高，为回避税费压力，双方往往不实际办理产权登记手续。

　　

　　06

　　

　　被认定为“借贷关系”而非“融资租赁关系”时的法律后果

　　

　　若以构筑物开展融资租赁业务，当出现风险导致发生诉讼时，若存在权属瑕疵或权属可以办理过户登记而未办理等情形，可被法院认定为“借贷关系”，其导致的的法律后果如下：

　　

　　（一）关于本金的认定

　　

　　根据《民间借贷司法解释》第27条规定“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。”融资租赁合同中虽未明确本金金额，但约定了租赁交易价款，购买价款应视为债权凭证载明的借款金额。但在一般的融资租赁合同关系中，出租人为获取合理利润和保障债权实现，往往会要求承租人向其支付租赁手续费、咨询服务费、保证金等款项。上述款项是否能计算入借款本金，应根据情形的不同分别进行讨论。

　　

　　1、对于另行支付的租赁手续费或咨询服务费。该笔费用支付的基础是出租人为承租人提供了相关的融资租赁咨询服务，其性质实际上是技术咨询合同关系中承租人应向出租人支付的合理费用。由于法院将融资租赁法律关系认定为借贷关系，此种情形下应视为出租人在技术咨询合同关系中未完成合同义务，承租人可以根据技术咨询合同法律关系以出租人未提供融资租赁服务为由追究出租人的违约责任。鉴于主张该笔费用的基础法律关系与借款关系不同，且承租人系单独另行支付该笔费用，因此该款项无需从借款本金中扣除。

　　

　　2、对于另行支付的保证金。保证金的性质实际上是一种金钱 质押担保，其设立的目的是为了担保实现主合同项下的债权。尽管被担保债权性质的认定发生了变化，但主合同仍为有效合同，在从合同生效的前提下，担保人仍应履行约定的担保义务。对于另行支付的保证金，应认可其具有担保效力，无需从借款本金中扣除。

　　

　　3、对于直接从标的物购买价款中扣除的租赁手续费、咨询服 务费、保证金，均应从借款本金中扣除。《民法典》第670条规 定，“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金扣除 的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息”。由于借款合同关系中并不存在所谓的租赁手续费、咨询服务费，且承租人未实际交付保证金，金钱质押担保不发生法律效力。出借人直接以上述款项名义预先从标的物购买价款中扣除租赁手续费、咨询服务费、保证金的行为，实际上制约了借款人完全支配和使用借款本金的权利，构成对借款本金的减少。因此，借款本金应按照标的物购买价款扣除租赁手续费、咨询服务费、保证金后的实际出借金额为准。

　　

　　对于承租人按照标的物购买价款为本金基数计算的已经支付的款项，应将每一期多支付的款项冲抵本金，然后再以冲抵后剩余的本金计算下一期利息。

　　

　　（二）关于合同利率的认定

　　

　　融资租赁法律关系中，出租人与承租人双方往往会约定租金利率，融资租赁合同的性质变化后，双方约定的租金利率可被认定为约定的借款利率。

　　

　　《民法典》第680条规定“借款合同对支付利息没有约定的， 视为没有利息。借款合同对支付利息约定不明确，当事人不能达成补充协议的，按照当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息”，“禁止高利放贷，借款的利率不得违反国家有关规定”。合同关系被认定为借贷关系后，利率需按照2021年1月1日正式施行的《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于民间借贷利率司法保护上限的调整要求， 即受司法保护上限的利率为不超过全国银行间同业拆借中心每月20日发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍。

　　

　　（三）关于违约金、逾期利息的认定

　　

　　融资租赁合同中一般会对延迟付款违约金作出约定，但一 般不会对逾期利息作出约定。延迟付款违约金设定的目的是为了担保合同的履行，该等惩罚性违约金与逾期还款违约金设立的目的并无不同，因此，融资租赁合同中对延迟付款违约金的约定应 视作对逾期还款违约金的约定。#p#分页标题#e#

　　

　　由于违约金与逾期利息在性质和适用条件上并不相同，因此，若借款人出现违约情形，出借人可以向其一并主张违约金和逾期利息。认定为借贷关系后，根据《关于审理民间借贷案件适用法 律若干问题的规定》第28条规定“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。”

　　

　　（四）关于担保合同效力的认定

　　

　　主合同法律性质发生转变并不影响主合同的效力，因此主合 同被认定为借贷合同不影响担保合同的效力。

　　

　　债务性质的变更不同于债务数量、价款、币种、利率等内容的实质性变更，债务性质的变更在一般情况下不会导致债务金额的增加。当然，如果债务性质变更后加重了债务人的债务，担保人对加重的部分不承担保证责任。此外，若当事人事先在担保合同中约定，担保范围仅限于主合同融资租赁法律关系项下的债权。那么当主合同法律关系变更时，债务性质的变更会直接导致担保债务超出担保范围，对此，担保人无需承担担保责任。

　　

　　07

　　

　　结论

　　

　　综上，由于权属瑕疵或权属登记困难等原因，以构筑物为租赁物开展租赁业务在监管上及法律上可能存在一定风险，建议在开展该类型业务时视具体情况进行评估：

　　

　　（一）管网类构筑物：监管部门要求金租公司不得以管网开展融资租赁业务，管网类资产较多埋于地下，真实存在情况较难核实，收益性较差，综合考虑不建议以该类资产作为项目租赁物；

　　

　　（二）经营性高速公路、机场设施等：从法律角度仍然存在无法办理或客户难以配合办理产权过户登记手续的问题。从信用风险的角度，交通设施类项目具有稳定的现金流，多数客户资质较优，违约风险相对较小，且该类构筑物具有一定的收益性。因此，在开展该类业务时，建议严格评估承租人资信情况，确保客户符合公司风控标准，租赁物方面尽量提高设备设施配套的占比，以满足监管要求。

　　

　　（三）其他构筑物：建议选取具有经营属性的构筑物作为租赁物，如农贸市场设施、供热锅炉等设施、污水处理设备设施、铁路专用线设施等设施设备等，获取材料确认租赁物权属清晰、能够产生收益、价值合理等方面的材料，现场查看租赁物真实存在，租赁物清单列举租赁物时，根据构筑物建造合同及发票的内容，突出租赁物的设备系统属性，弱化构筑物主体，并做好中登网登记。