导读

　　

　　近期万科、绿城纷纷传出转型融资租赁或与融资租赁合作，虽然万科辟谣称举动是属于营销方式，但近期的消息也表明房地产行业正在寻求其他突破点。那么房地产与融资租赁的结合是否可行呢？

　　

　　11月16日晚，一条微博传出的消息让整个地产金融圈沸腾了。该消息称，万科转型战略发布会，是建立在对房地产开发销售模式的颠覆上，先租后买，租金可抵房款；先租后买类似于万科自己当银行，做房贷、做金融租赁，然后可以把项目打包卖到市场上7%收益。11月20日晚间，绿城中国控股有限公司发布公告称，杭州绿城及舟山绿城各自与中交建融租赁订立融资租赁协议及相关顾问协议。虽然后来万科对传闻回应称其只是营销策略而不是市场疯传的战略转型，但这也表示融资租赁业也作为房地产企业转型考虑的方式之一。

　　

　　一、房地产融资租赁的含义

　　

　　房地产融资租赁就是租赁物为房地产的融资租赁，是一种较特殊的融资租赁。它同一般的融资租赁相比有两方面的显著区别：一是房地产融资租赁的标的物是房屋即不定产，房屋的价值一般会出现增加的情况，有时更会有较大的波动；二是在房地产融资租赁中，房屋的所有权一般在租赁期届满后，都转移给承租人。而一般融资租赁可以不转移

　　

　　二、 房地产融资租赁的业务流程图：

　　
?　　三、各方所能获得的利益分析

　　

　　（一）房地产融资租赁中开发商的利益分析

　　

　　能够开拓房地产市场，扩大房地产销路。开发商采用融资租赁方式销售房产，有利于向用户和市场推销产品，变潜在的市场需求为有效需求，并可以拓展房产营销渠道，

　　

　　（二）出租人利益分析1.运营风险较小。

　　

　　由于在合同期满之前，出租人始终是房地产产权人，保留房产的所有权是投资的有效保障。

　　

　　（三）对承租人的利益分析由于房地产融资租赁是先租后买，并不是“一锤子”买卖，所以客观上迫使开发商保证房地产商品的质量，避免了配套设施滞后和供水、供电、通讯等基础设施未完善或质量低劣的情况出现，这样就保证了承租人的基本利益。

　　

　　（四）对间接参与方———商业银行的利益分析发展房地产融资租赁有利于缓冲银行风险，促进银行商业化改革。

　　

　　房地产融资租赁业的前景由以上分析所得房地产融资租赁经营有其自身的优势，对于挖掘房地产市场潜力，启动房地产市场，进而刺激有效需求，拉动经济增长有很大的促进作用。房地产融资租赁可以缓解目前购房难及住房难的压力，通过房地产融资租赁，可以实现住宅消费的梯次推进，保证社会的秩序，使家庭、国家长效稳定发展，因此在中国有很大发展前景。

　　

　　首先我们来看房地产融资的十六种途径：

　　

　　房地产开发是一种资本、技术、管理密集型的投资行为，开发一个房地产项目所占用的资金量是非常庞大的，如果不借助于各种融资手段，开发商将寸步难行。同时，融资渠道作为产业链中的首环，一直以来便是房地产开发的瓶颈，需要金融业和健全的资金市场作为后盾。然而房地产开发的不同项目、不同环节或不同的房地产公司有着不同的风险和融资需求,因此必须对房地产的融资途径进行分析，确定最优的融资结构。

　　

　　1．自有资金：开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。

　　

　　2．预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。

　　

　　3．建设单位垫资：一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。

　　

　　4．银行贷款：在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。

　　

　　5．房地产信托：现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。

　　

　　6．上市融资：上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。

　　

　　7．房地产资产证券化：房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。

　　

　　8．联合开发：联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调使双方获得稳定的现金流有效地控制经营风险。

　　

　　9．开发商贴息贷款：开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款并由开发商补贴一定期限的利息其实质是一种“卖方信贷”。对商业银行来讲通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于房地产开发商来讲委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题实现提前销售。

　　

　　10．售后回买及回租：售后回买指开发商将自己所开发的物业，出售或典当给贷款机构，以获得大量现金，:用于再投资；同时，在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式，再将该项物业赎回。这里所称的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司。售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连续开发其他项目，还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权，再次销售。

　　

　　11．海外融资：海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展；另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。

　　

　　12．融资租赁：根据《合同法》的规定房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后由出租人向房地产销售一方购买该房屋并交给承租人使用承租人交付租金。:出租人通过收取租金获得收益在存款利率不断下降的情况下出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行贷款相比，具有更简单，快捷的优势。

　　

　　13．非上市增资扩股：——私募股权融资：受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响，2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售（IPO）未获一家机构认购而被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择了非上市增资扩股，其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股1.5亿美元，占公司股份3.9%；中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%；德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。

　　

　　14．夹层融资：夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品在房地产领域常常是对不同债权和股权的组合处于公司资本结构的中层具有灵活性高、门槛低的优势。

　　

　　15．债券融资：由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例,因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。

　　

　　16．项目融资：所谓项目融资，指以项目的资产、收益作抵押来融资。这种方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式来实现融资目标和风险屏蔽的作用。

　　

　　融资租赁作为世界上仅次于银行信贷的第二大融资方式，随着我国社会主义市场经济的建立和完善，融资租赁在我国也将成为贷款、证券之后第三个重要的资本市场筹资方式。随着融资租赁被越来越多的产业认识，特别是其所有权和使用权独特的分离方式，对于商品的销售有积极的促进因素，因此房地产领域开始有很多人关注和使用这个手段。

　　

　　再者我们来研究房地产融资租赁问题及实务操作：

　　

　　一、房地产融资租赁的概念及其优势

　　

　　要了解房地产融资租赁首先要了解什么是融资租赁。简而言之，融资租赁就是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物后提供给承租人使用，由承租人向出卖人支付租金的交易方式。而房地产融资租赁就是租赁物为房地产的融资租赁，是一种较特殊的融资租赁。它同一般的融资租赁相比有两方面的显著区别：

　　

　　1.租赁物

　　

　　一般的融资租赁的标的物即租赁物是以各类设备为主，或者是飞机、船舶等大型运输工具。而房地产融资租赁的标的物则是房屋即不动产，不同于传统的融资租赁的标的物。传统的融资租赁的标的物本身的价值是逐步递减的，房屋的价值一般会出现增加的情况，有时更会有较大的波动。

　　

　　2.所有权的转移

　　

　　一般的融资租赁的租赁期届满后，租赁物的所有权可转移给承租人，也可能不转移，仍属出租人所有。但是在房地产融资租赁中，房屋的所有权一般在租赁期届满后，都转移给承租人。所以，房地产融资租赁，即是把房地产商品作为融资租赁的标的物，房地产商品的需求者作为承租方向出租方(从事房地产融资租赁业务的公司)融资租入房地产商品的一种租赁方式。

　　

　　二、当前房地产业的发展态势为融资租赁业创造机遇

　　

　　经过近几年持续的宏观调控，我国房地产业的发展开始慢慢转型，同时也为房地产融资租赁业的发展提供了机遇。概括起来，大致有三个方面：

　　

　　第一，近几年全国房价快速增长的趋势一直未能明显抑制，全国房价呈现加快上扬态势。这导致越来越多的人买不起房子，但中国人又不习惯长期租房住，因此“先租后买”的住宅融资租赁市场前景看好。

　　

　　第二，目前我国房地产业的一个重点是住房保障，国务院文件明确界定了住房保障的群体是低收入家庭。以前还有资格享受经济适用房的中等偏下收入家庭和中等收入家庭被隔离出去，而中等偏下收入家庭是无法承受商品住宅价格的，通过融资租赁可以为其提供合适的“准产权”住宅。

　　

　　第三，我国金融体系，包括房地产金融体系不健全，房地产金融衍生产品远远没有发达国家那么丰富，这也是我国今后必然尽快补足的短板，而房地产融资租赁就是一个很好的金融工具，有利于我国房地产业的良性发展。

　　

　　三、房地产融资租赁的融资成本

　　

　　办理银行抵押贷款一般为6-7折，也就是说，要融资6亿元的话，必须拿出价值9亿元的房产，且有时候中介的收费相当高，房地产开发企业融资总成本(银行+中介的费用)并不低。而作为一种中、长期的融资方式的金融租赁，一般则是按房产价值的7-8折计算，融资6亿元只需8亿元的房产;融资租赁公司收取2-5%的融资租赁费用，根据不同项目最低仅收1-2%;加上银行约6%的融资成本，房地产开发企业总的融资成本并不算高。开发企业的交易契税，按照不同地方的政策可以优惠或减免。这样看来，运用融资租赁公司的融资平台，对于房地产开发企业而言是大有可为的。所谓的优惠实际上是延迟纳税，一旦融资租赁公司支持的房地产开发企业发展起来，其增加的税源要远大于优惠税收部分。这个经验已被发达国家普遍应用。在加入WTO后，按照现有税制，还无法与国际接轨。这方面，我国目前现行的法律法规还不是很健全。因此，引导整个社会在租赁方面投资是我国目前解决民间投资的一个途径。

　　

　　四、房地产融资租赁的政策性风险

　　

　　按照即将出台的《融资租赁法》，融资租赁只适用于动产租赁。目前我国法院也是这样掌握的。关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(四)第九条规定：以不动产为租赁物的融资租赁合同无效，但租赁物成为土地的附着物或已经嵌入土地内不在此限。尽管这个解释尚未出台，但在司法实践中已经这样执行。原因是：融资租赁的政策是给设备制造领域的。设备生产能创造价值，房地产是消费品，在使用中不能给社会创造价值;设备是不断贬值的产品，房地产是价格在不断变化的产品，主流趋向是升值的。因此不能享受融资租赁的政策待遇，不受《合同法》保护。《金融租赁公司管理办法》中规定租赁物件的范围是固定资产。金融租赁公司做这个项目或许还有规可寻，但在司法上是否能得到保护就很难说了。

　　

　　五、房地产融资租赁的具体操作

　　

　　房地产融资租赁的具体操作需要平台。

　　

　　第一种方式。在国家相关政策允许的范围内，可以通过现有融资租赁平台，实现房地产开发企业、融资租赁公司与股份制商业银行的三方合作，实现三赢：

　　

　　首先，融资租赁公司拓展了其业务领域。然后，融资租赁公司再将房地产开发企业的租金应收款“打包”卖给银行。再后，房地产开发企业通过融资租赁公司的房地产售后回租。

　　

　　一方面，获得了自有资金，并将其充抵新开发项目的资本金(与直接向银行办理抵押贷款的资金性质完全不同，抵押贷款不能作为企业的自有资金及冲抵新开发项目的资本金)，或者投资其他任何项目(而房地产开发企业用房地产产权作银行抵押，所得的贷款资金用途是指定的，无法用于投资新开发项目)。另一方面，通过“售后回租”，房地产开发企业仍可经营原来的房地产项目，形成现金流，通过“每年还本，每季还息”的办法，在融资租赁到期时，依照合同向融资租赁公司赎回原来的房地产项目。

　　

　　第二种方式。与政府、银行合作，搞住宅的公共租赁，如重庆。

　　

　　第三种方式。与单位、银行合作，进行单位的房地产融资租赁，如上海。

　　

　　六、房地产融资租赁该出场了

　　

　　1998年以来，我国住宅市场化之所以飞速发展，住房按揭功不可没，而从消费形态上看，透支现象突出，大量“房奴”出现，部分年轻人把住房按揭政策用过了头，想要立刻让其由买转租，又谈何容易!从企业角度分析，开发商资金紧张，同时项目销售速度放缓。从资源效用层面考虑，近几年住房空置率一直居高不下，社会资源浪费严重。房地产融资租赁该出场了。融资租赁可不是一个跑龙套的小角色。在发达国家，融资租赁已成为“朝阳产业”，比如在美国的固定资产投资中，融资租赁与银行、证券分庭抗礼，形成三分天下的融资格局。简单地说，融资租赁就是“以租代买”或“先租后买”，一般多针对房产、汽车、电器等大件商品，在合同期内物品所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按残值购入物品，拥有物品的所有权。

　　

　　房地产融资租赁是启动房地产市场刺激内需，拉动经济增长的一项有效举措，它对于解决我国商品房销售，改善人民生活条件，促进国家经济发展都有很大的促进作用。虽然目前此种方式运用不是很普遍，但随着人们观念的不断转变及房地产市场的逐步完善，它必将得到极大地推广。

　　

　　（来源：保理课堂）