房地产与融资租赁的结合是否可行


编辑:sea_yzj 发布时间:2019-09-12


  近期很多知名房企纷纷传出转型融资租赁或与融资租赁合作,表明房地产行业正在寻求其他突破点。那么房地产与融资租赁的结合是否可行呢?
  
  01、房地产融资租赁的概念及其优势
  
  要了解房地产融资租赁首先要了解什么是融资租赁。简而言之,融资租赁就是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择,向出卖人购买租赁物后提供给承租人使用,由承租人向出卖人支付租金的交易方式。而房地产融资租赁就是租赁物为房地产的融资租赁,是一种较特殊的融资租赁。它同一般的融资租赁相比有两方面的显著区别:
  
  1. 租赁物
  
  一般的融资租赁的标的物即租赁物是以各类设备为主,或者是飞机、船舶等大型运输工具。而房地产融资租赁的标的物则是房屋即不动产,不同于传统的融资租赁的标的物。传统的融资租赁的标的物本身的价值是逐步递减的,房屋的价值一般会出现增加的情况,有时更会有较大的波动。
  
  2. 所有权的转移
  
  一般的融资租赁的租赁期届满后,租赁物的所有权可转移给承租人,也可能不转移,仍属出租人所有。但是在房地产融资租赁中,房屋的所有权一般在租赁期届满后,都转移给承租人。所以,房地产融资租赁,即是把房地产商品作为融资租赁的标的物,房地产商品的需求者作为承租方向出租方融资租入房地产商品的一种租赁方式。
  
  02、当前房地产业的发展态势为融资租赁业创造机遇
  
  经过近几年持续的宏观调控,我国房地产业的发展开始慢慢转型,同时也为房地产融资租赁业的发展提供了机遇。概括起来,大致有三个方面:
  
  1. 近几年全国房价快速增长的趋势一直未能明显抑制,全国房价呈现加快上扬态势。这导致越来越多的人买不起房子,但中国人又不习惯长期租房住,因此“先租后买”的住宅融资租赁市场前景看好。
  
  2. 目前我国房地产业的一个重点是住房保障,国务院文件明确界定了住房保障的群体是低收入家庭。以前还有资格享受经济适用房的中等偏下收入家庭和中等收入家庭被隔离出去,而中等偏下收入家庭是无法承受商品住宅价格的,通融资租赁可以为其提供合适的“准产权”住宅。
  
  3. 我国金融体系,包括房地产金融体系不健全,房地产金融衍生产品远远没有发达国家那么丰富,这也是我国今后必然尽快补足的短板,而房地产融资租赁就是一个很好的金融工具,有利于我国房地产业的良性发展。
  
  03、房地产融资租赁的政策性风险
  
  按照惯例,融资租赁只适用于动产租赁。目前我国法院也是这样掌握的,且在司法实践中已经这样执行。原因是:融资租赁的政策是给设备制造领域的。设备生产能创造价值,房地产是消费品,在使用中不能给社会创造价值;设备是不断贬值的产品,房地产是价格在不断变化的产品,主流趋向是升值的。因此不能享受融资租赁的政策待遇,不受《合同法》保护。《金融租赁公司管理办法》中规定租赁物件的范围是固定资产。金融租赁公司做这个项目或许还有规可寻,但在司法上是否能得到保护就很难说了。
  
  04、房地产融资租赁的具体操作
  
  1. 在国家相关政策允许的范围内,可以通过现有融资租赁平台,实现房地产开发企业、融资租赁公司与股份制商业银行的三方合作。
  
  2. 与政府、银行合作,进行住宅的公共租赁。
  
  3. 与单位、银行合作,进行单位的房地产融资租赁。
  
  1998年以来,我国住宅市场化之所以飞速发展,住房按揭功不可没,而从消费形态上看,透支现象突出,大量“房奴”出现,部分年轻人把住房按揭政策用过了头,想要立刻让其由买转租,又谈何容易!从企业角度分析,开发商资金紧张,同时项目销售速度放缓。从资源效用层面考虑,近几年住房空置率一直居高不下,社会资源浪费严重。房地产融资租赁该出场了。融资租赁可不是一个跑龙套的小角色。在发达国家,融资租赁已成为“朝阳产业”,比如在美国的固定资产投资中,融资租赁与银行、证券分庭抗礼,形成三分天下的融资格局。简单地说,融资租赁就是“以租代买”或“先租后买”,一般多针对房产、汽车、电器等大件商品,在合同期内物品所有权属于出租人,承租人只拥有使用权,合同期满付清租金后,承租人有权按残值购入物品,拥有物品的所有权。房地产融资租赁是启动房地产市场刺激内需,拉动经济增长的一项有效举措,它对于解决我国商品房销售,改善人民生活条件,促进国家经济发展都有很大的促进作用。
  
  ​来源: 金石租赁


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