如何保障抵押权足以对抗租赁权?


编辑:sea_yzj 发布时间:2021-04-06


  《民法典》抵押权与租赁权冲突新规及建议
  
  抵押权与租赁权的现实冲突和对抗问题一直是司法实践中的难点,《中华人民共和国民法典》(2021)对原《中华人民共和国物权法》(2007)中关于租赁权对抗抵押权的规定进行了修订完善,在坚持“抵押不破租赁”的基础上,确立了更为明确和恰当的适用条件,在维护原租赁关系稳定性的同时,也更有利于保护抵押权人的合法权益,值得抵押权人高度关注。
  
  一、抵押权与租赁物冲突解决规则新旧比较
  
  (一)物权法时代抵押权与租赁权之效力规定
  
  原《物权法》第190条:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”
  
  原《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(法释〔2000〕44号,简称《担保法解释》)第65条:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”
  
  在物权法时代,租赁权可以对抗抵押权的条件概括为:订立抵押合同前抵押物已出租或动产抵押未办理登记。
  
  (二)民法典时代抵押权与租赁权之对抗规则变化
  
  《民法典》第403条:“以动产抵押的,抵押权自抵押合同生效时设立;未经登记,不得对抗善意第三人。”
  
  《民法典》第405条:“抵押权设立前,抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。”
  
  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》(法释〔2020〕28号,简称《民法典担保解释》)第54条:“动产抵押合同订立后未办理抵押登记,动产抵押权的效力按照下列情形分别处理:……(二)抵押人将抵押财产出租给他人并移转占有,抵押权人行使抵押权的,租赁关系不受影响,但是抵押权人能够举证证明承租人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外……”
  
  对比上述法条,在民法典时代,《民法典》及《民法典担保解释》对抵押权与租赁权的对抗规则作出了如下修改:
  
  1.对抗时间点由“订立抵押合同前”变更为“抵押权设立前”
  
  鉴于合同具有相对性,承租人作为第三人在承租租赁物之前很难通过公开途径知晓是否存在抵押合同,且抵押合同订立时间难以判断,在如存在倒签抵押合同的情况,租赁权无法得到保障。考虑到除动产抵押场合外,不动产抵押权的设立以登记为生效要件,故承租人一般可以通过查询不动产登记等方式获知租赁物上是否已经设立抵押权,此处修订变化有利于更好地保护承租人的利益。
  
  2.增加了承租人需“转移占有”的适用条件
  
  相应地,在“抵押不破租赁”场合,如果仅依据租赁合同作为对抗抵押权的依据,由于抵押权人在签订抵押合同时同样难以通过公开途径查询抵押物上是否已经存在着租赁关系,故也会出现抵押人与承租人恶意串通倒签租赁合同的情况,进而损害抵押权人的利益。民法典时代赋予租赁权这一债权优先于物权的效力,要求完成“转移占有”这一公示要件,以兼顾在后抵押权人的利益。由于转移占有具有一定的公示功能,抵押权人办理抵押登记当日可以实地查看抵押物的占有情况并保留证据。在抵押物确由抵押人占有的情况下,那么就可以排除抵押物执行过程中租赁权的对抗。
  
  3.明确动产抵押未登记的不能对抗已移转占有的善意承租人
  
  在动产抵押场合,抵押合同订立即意味着抵押权已设立,动产抵押权的设立实际上不具有公示性。故《民法典担保解释》第54条系对《民法典》第405条的进一步补充,在动产抵押场合,如果承租人已经实际占有租赁物,则要看其是否为善意占有来确定能否对抗。《民法典担保解释》第54条确立了举证责任的分配,即应当推定承租人为善意当事人,由抵押权人举反证证明承租人知道或者应当知道已经订立抵押合同。但实践中,除非抵押权人与承租人之间具有某种密切的关系,否则,将很难推翻有关善意的推定。
  
  据此,民法典时代确立的抵押权与租赁权之对抗规则变化总结归纳为:
  
  一是先租后抵情形下,已移转占有的,抵押不破租赁;
  
  二是先抵后租情形下,不动产抵押权和经登记的动产抵押权恒定优先于租赁权;或动产抵押权虽未经登记,但承租人非善意的,亦可对抗租赁权;只有在动产抵押权未经登记,且承租人善意并移转占有的情况下,适用“抵押不破租赁”。
  
  二、如何保障抵押权能够对抗租赁权?
  
  民法典时代抵押权与租赁权对抗规则并不复杂,抵押权人与承租人之间的权利冲突主要产生在执行程序中,司法实践中在先抵后租的情况下,不动产抵押权和经登记的动产抵押权如何对抗租赁权仍是抵押权实现时可能面临的难题。


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